Спасибо за вопрос!

Для развернутого ответа на Ваш вопрос нам недостаточно информации. Не зная, за счет каких средств будет осуществляться закупка, не понимая, к какой категории заказчиков по 44-ФЗ относится первый собственник, и не видя Положения о закупке товаров, работ услуг второго собственника, достаточно сложно ответить точно на Ваш вопрос.

Кроме того, необходимо отметить, что в настоящее время вопрос взаимоотношений собственников относительно содержания общего имущества в нежилых зданиях, законодательно не урегулирован, что усложняет решение задачи.

Вместе с тем, согласно постановлению Пленума, ВАС РФ от 23.07.2009 года №64, к правоотношениям сходным с Вашими, следует применять положения статей 249, 289, 290, Гражданского кодекса РФ, которые регулируют аналогичные правоотношения собственников помещений в многоквартирных домах по поводу общего имущества. Согласно вышеуказанным нормам собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (в частности, общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, поскольку крыша здания, помещения в котором принадлежат нескольким заказчикам, относится к общему имуществу этого здания, собственники помещений в таком нежилом здании должны нести расходы на содержание (ремонт) этого имущества соразмерно своей доле в праве собственности на общее имущество здания. При этом доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Однако, неделимость общего имущества, не позволяет заключить контракт или договор на ремонт лишь части общего имущества, соответствующей доле одного из заказчиков в праве собственности. Здесь и возникает проблема: как провести торги на выполнение ремонтных работ.

К сожалению, ни Федеральным законом от 18.07.2011 года №223-ФЗ (далее – Закон №223-ФЗ), ни Федеральным законом от 05.04.2013 года №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон №44) не предусмотрено возможности участия двух организаций в качестве заказчиков в рамках одного государственного (муниципального) контракта или договора (в отличие от участников закупок по Закону №223-ФЗ). в связи с чем, закупать указанные работы в любом случае придется кому-то одному из собственников.

Для того, чтобы это сделать необходимо в первую очередь заключить между собственниками помещений в здании соглашение о порядке возмещения расходов сторон на ремонт общего имущества. Оно не подпадает под действие ни Закона №223-ФЗ, ни Закона №44-ФЗ. Такое соглашения является своего рода договором поручения, по которому один собственник поручает другому провести процедуру закупки, заключить контракт (договор), принять выполненные работы и оплатить их, и при этом определяется порядок возмещения расходов одного заказчика другим.

Такое соглашение поможет достичь определенности в вопросе распределения соответствующих расходов собственников, а также избежать неблагоприятных последствий для заказчика, работающего по Закону №44-ФЗ, которые могут возникнуть в связи с квалификацией его действий по заключению контракта на ремонт чужого имущества как нерационального или нецелевого использования бюджетных средств. Ведь в настоящее время отсутствует установленный бюджетным законодательством порядок принятия расходных обязательств, связанных с содержанием имущества, находящегося в общей или долевой собственности. Более того, получатели бюджетных средств не имеют права принимать бюджетные обязательства, связанные с содержанием имущества, которое им не принадлежит на праве собственности, если иное не вытекает из положений действующего законодательства.

В виду изложенного, заключение предварительного соглашения является обязательным условием.

В таком соглашении помимо порядка компенсации расходов одного из заказчиков на ремонт общего имущества, необходимо определить, кем из собственников будет проводиться закупка, в рамках какого закона (44-ФЗ или 223-ФЗ), порядок контроля за ходом выполняемых работ, и прочие существенные условия будущего контракта (договора).

Также указанное соглашение перед заключением рекомендуем согласовать с органом финансового контроля со стороны заказчика, работающего по Закону №44-ФЗ, для исключения в дальнейшем каких-либо претензий с его стороны.

С уважением,

консультационный отдел

Информационного портала закупок